晁岳阳委员：您好！

　　您在县政协九届二次会议上提出的《关于解决物业服务质量与物业费定价矛盾的建议》提案已悉。针对您提及的有关建议，经与县建设局共同研究，现将办理结果答复如下。

　　一、关于物业服务企业的服务质量没有具化标准的建议。中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高，物业服务成本也越高。各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成并对每项服务内容都进行了细化。《湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）》，要求普通住宅小区的开发建设单位应当在销售之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布相应等级的物业服务费基准价及其浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的物业服务费收费标准，并在前期物业服务合同中明确。同时，我县也不断加强对物业服务行业的监管力度，相继出台了《长兴县前期物业招投标办法》、《长兴县前期物业服务费和履约保证金管理办法》和《长兴县住宅小区物业服务考评办法》等规范性文件,用于规范前期物业招投标和前期物业服务，并完善物业管理考核细则。依据《浙江省物业管理条例》和物业主管部门的有关规定，对小区物业服务质量评价是由物业主管部门会同物业协会、业主委员会，按物业服务等级考评目录对小区物业管理服务等级标准执行情况开展评价，通过评价对排名靠后的企业进行告诫谈话，督促其整改。实施以来，我县物业主管部门对小区物业企业服务等级标准执行情况每年进行考评，但考评结果与收费关联应用不明显，需要进一步完善考评制度和考评体系，建立考评结果与收费标准挂钩制度，提高评价考核结果应用，对质价不符的物业服务企业在收费标准上要结合评价考核结果，实行奖罚，调节收费标准。

　　二、关于诚信体系缺失的建议。2014年，我县出台了《长兴县物业服务企业信用档案管理办法》，对物业企业违反法律政策和合同约定等行为，作为企业不良行为向社会公开曝光，记入企业信用档案，把企业信用作为物业项目承接和年度评优的依据，从而促进物业企业诚信经营。2017年，我们通过电视、报纸、网络等媒体，通报批评了三家物业企业并记入了诚信档案。下一步，我们将修改完善物业企业信用管理办法，扩大应用范围，营造公平诚信的市场环境，促进全县物业服务市场规范有序发展和物业服务质量提升。同时充分发挥行业自律的作用，指导物业协会有针对性地抓好物服从业人员岗位培训和秩序维护员培训，提高从业人员素质。一方面，我们通过物业服务宣传，引导广大业主及时自觉交纳物业服务费，自觉爱护小区公共财物，提高居民对物业服务的认知度，形成“花钱买服务”的物业消费观念。另一方面，提高物业服务费收缴率，对无故拖欠的公职人员，逐级通报到各单位，由单位落实催缴；对无故拖欠的普通居民，支持通过司法途径或物业服务纠纷调解委员会落实催缴。同时，对中心城区二手房过户须提供物业管理企业出具的物业费缴纳情况证明，以提高物业费收缴率。

　　三、关于业主依法维权难度大的建议。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责是召集业主大会、报告物业服务的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督管理规约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。为了正确发挥业主委员会的作用，维护全体业主的合法利益，让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任和义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会责、权、利的协调。首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会做出法律定位。在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业服务公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。因此，应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会相应的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务、承担业主委员会应尽的责任，具备一定专业知识的业主，就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签订聘用协议。其次，为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业主委员会的行为，保证业主委员会工作的公平性和及时性。第三，有关方面（政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业服务、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式对业主进行广泛宣传，在小区设立业主事务公示栏，用于公开小区议事规则、管理规约、业委会成员信息和业委会决议、小区公共收益和开支以及小区公共能耗费的分摊和结余等情况；同时也鼓励业主委员利用互联网+，手机APP等建立信息平台，接受业主监督。

　　四、关于物业费计费死板的建议。目前大多数小区仍在执行房屋交付之初的收费标准，存在收费标准低,提价难，尽管出台了《长兴县普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，执行起来效果不理想。通过对2016年物业服务费用收缴率调查发现，普通住宅小区的收缴率平均为65%，收费难成为物业服务企业最头疼的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条，业主大会决定以下事项：制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；第二十九条，决定本规则第十七条的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意。下一步要加大《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律法规的宣传，充分利用新闻媒体和社区阵地，并结合“物业管理法治进小区宣讲”等活动，使广大业主增强法律意识，提升文明素养，增进对小区的归属感和责任感，培养自治管理意识，树立“花钱买服务”的物业消费观念。同时对不良行为给予曝光，从而形成广大业主主动参与小区管理的良好氛围。对于您提出的第三方类似支付宝模式进行物业费的收缴，目前外地也无先进经验可参考学习，我们也会积极了解外地相关政策，探索建立适合本县物业费收缴模式。

　　感谢您对我县物业服务工作的关心和支持！

　　联系电话：6041456

　　负责人：蒋水平              

　　经办人：史会明

　　                                                               长兴县发展和改革委员会      

　　                                                                     2018年5月8日