何娇代表：

您提出的《关于加强住宅小区房屋质量保修金使用管理的建议》已交由我局办理，现答复如下：

一、房屋质量保修范围的规定说明。

（一）房屋质量问题的责任认定。房屋质量问题责任认定依据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条、《长兴县住宅小区物业保修金使用实施细则》第四条、购房合同约定以及住宅质量保修书等文件进行。当业主和开发企业双方对责任认定存在争议时，建设局组织会同业主、开发商、社区和街道等相关单位，对质量问题进行初步责任认定，按照初步认定意见实施，若有异议，建议委托第三方检测鉴定机构举证。

（二）房屋质量保修期限法律规定。根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条、《长兴县住宅小区物业保修金使用实施细则》第四条、购房合同约定以及住宅质量保修书等文件规定，在正常使用条件下，浙江省住宅物业保修期限为：

①屋面防水工程不低于8年；

②有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

⑤房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

⑥保修期限自物业交付消费者之日（俗称交房之日）起计算。

（三）房屋质量问题发生时间的判定。

房屋质量问题的发生时间判定，依据以下两个日期较早者为质量问题的发生时间，且在保修期限内的为有效：

①业主初次向物业公司或社区反映问题的日期；

②街道、政府相关部门收到的投诉件日期。

二、房屋质量保修的工作程序

（一）法规规定质量保证金正常使用程序。根据《湖州市市区物业保修金管理实施办法》第六条“建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。办法第七条“在物业保修期和保修范围内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：（一）物业交付后，房屋建筑工程存在质量问题的；（二）物业管理区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或者有关设施不配套、存在质量问题的；（三）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或者不履行养护管理职责的。”的规定，对物业保修金使用条件予以了明确。同时，长兴县在2022年出台的《长兴县住宅小区物业保修金使用实施细则》第六条“存在以下情形之一的，视为建设单位主观上不履行保修义务：（一）明确表示不履行保修义务的；（二）收到督促函后5日内不复函的；（三）复函后未含承诺时限维修的；（四）同一区位的质量问题，自建设单位与申请主体就维修方案达成一致之日起6个月内未修复到位的；（五）其他法定情形。”的规定，对建设单位从主观意识上不愿意履行保修义务的情况进行了明确。综上，从政策法规的层面上对动用物业保修金的情况及条件进行了完善，减少建设单位在质保期内推诿拖延的情况，从而进一步维护了业主的合法权益。

（二）质量保证金使用的简化应急程序。对建设单位不履行保修义务，且属于应急维修的情况，根据《长兴县住宅小区物业保修金使用实施细则》第十条“应急项目应当符合《湖州市物业管理条例》第四十七条规定，由属地街道（乡镇、园区）提出申请、负责实施，具体事宜一事一议。”的规定，在动用物业保修金的过程中，除了一般流程外，对符合条件的应急项目同样给予了应急通道。根据《湖州市物业管理条例》《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》的规定，对于危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修的情况给予了明确，从而简化和缩短了质保期外动用物业维修资金的流程和时间。

三、下一步工作

（一）加强行业监管。我局将督促物业服务企业加强巡查，强化同建设单位的沟通联系，针对日常巡查发现及业主反馈的质保期内的问题及时反馈给建设单位并做书面记录留存，防止后期同建设单位发生质保期内问题的推诿情况。

（二）加强宣传教育。我局将通过“智金家享”系统操作等培训，进一步宣传物业“两金”使用的范围及流程，从而使社区、业委会等充分了解“两金”使用和操作情况。

（三）加强部门协同。对质量保修期外的房屋维修，我局将积极指导属地街道、社区、物业公司等相关单位推进工作，加大专业技术方面的支持。

长兴县住房和城乡建设局

                                                          2025年5月28日